Cómo afectan las últimas modificaciones legislativas al alquiler turístico

¿Cómo afectan las últimas modificaciones legislativas al alquiler turístico?

Durante el último año se han producido algunas modificaciones legislativas que han incidido en la regulación de los alquileres turísticos en nuestro país.

El auge de esta modalidad de arrendamiento, unido a la falta de un marco regulatorio que definiera las relaciones de esta nueva forma de contratación, ha hecho que tanto Estado como Comunidades Autónomas y Ayuntamientos hayan establecido normas que afectan a las condiciones en las que se pueden realizar, así como a sus obligaciones legales y fiscales.

Además de las regulaciones municipales que se han puesto en marcha en algunas ciudades, como los requisitos de que los pisos turísticos tengan salida directa a la calle, estén localizados en la planta baja o primera planta de un edificio de viviendas o cumplan con lo dispuesto en los planes urbanísticos, algunas Comunidades Autónomas implantaron diferentes registros para este tipo de alquileres.

En el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo al arrendamiento de viviendas se han establecido nuevas medidas a tener en cuenta:

Alquiler turístico

Se introduce una precisión técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que éstas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación (autonómica, municipal o estatal). Es decir, se amplía a otros tipos de comercialización de este tipo de alquiler.

Las Comunidades de Propietarios

Será necesaria ahora una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios de una comunidad para formular acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de arrendamiento turístico y también para establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes a la realización de dicha actividad, siempre que no supongan un incremento superior al 20%.

Tanteo y retracto

Los decretos de 2018 y 2019 introducen que en casos de venta conjunta de todas las viviendas y locales de un mismo inmueble perteneciente a un mismo arrendador, así como la venta conjunta de varios vendedores a un solo comprador, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto respecto a la totalidad del inmueble en favor del órgano que designe la administración competente.

En este caso, puede afectar a inmuebles que pertenezcan a un mismo propietario donde se realicen diferentes actividades de arrendamiento, entre ellas las de alquiler turístico.

Real Decreto Arrendamiento de Viviendas

¿Cómo afecta el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo al arrendamiento de viviendas?

En los últimos meses se han aprobado diferentes medidas legislativas que han afectado a los contratos de arrendamiento de vivienda. Cada una de estas medidas ha modificado cuestiones que afectan a aquellos que se celebren durante su vigencia. A continuación trataremos los principales cambios del último decreto aprobado el 1 de marzo:

¿A quién afectan las nuevas modificaciones?

Afectan a todos los contratos de arrendamiento exceptuando los de viviendas de más de 300 metros cuadrados o cuyo arrendamiento inicial supere los 69.300€ anuales. Estos contratos se regirán en primer lugar por el acuerdo de las partes.

Plazos y prórrogas de los contratos

El plazo mínimo de los contratos pasa de 3 años a 5 años si el arrendador es una persona física y a 7 años si se trata de una persona jurídica. Aquellos arrendamientos en los que no se establezca una duración determinada, se entenderán acordados por un año.

Si al fin del contrato ninguna de las partes muestra su voluntad de no renovarlo, se prorrogará en anualidades hasta tres años (anteriormente un año). Los plazos para notificar la no renovación al término del contrato, aumentan de 30 días a dos meses en caso del arrendatario y a 4 meses en caso del arrendador. La notificación se realizará con 1 mes de antelación si se trata de la no renovación tras alguna de las anualidades de la prórroga.

La vigencia del contrato proporciona efectos frente a terceros a pesar de no estar inscrito en el Registro de la Propiedad. Es decir, seguirá vigente a pesar de que exista una sentencia judicial, fideicomiso, etc.

Además, el nuevo decreto blinda el contrato frente al supuesto de venta de la vivienda. Al comprador se transmitirán los derechos y obligaciones y por tanto, el contrato de arrendamiento seguirá teniendo validez hasta el cumplimiento de los mínimos de 5 y 7 años, según el caso. También se establece que para contratos pactados para plazos superiores a los 5 y 7 años, en caso de fallecer el arrendatario, su derecho podrá subrogarse cuando quien lo sustituya se encuentre en situaciones de vulnerabilidad, afecte menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.

Modificaciones que inciden en el momento de la suscripción de los contratos de arrendamiento

Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Es decir, la exigible en metálico correspondiente a una mensualidad (dos si el uso del inmueble es distinto al de vivienda) y un máximo de dos mensualidades para las garantías adicionales. Anteriormente, no existía un máximo fijado para estas garantías adicionales.

Se establece también por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica.

Obras de mejora

Las obras también podrán realizarse desde el inicio del contrato bajo previo acuerdo, aumentando la renta del arrendamiento, según establecen los nuevos acuerdos. Sin embargo, esto no debe afectar de ninguna forma a los períodos de prórroga ni suponer un reinicio de cómputo de los plazos. Se especifica además que estas mejoras se refieren a aquellas que van más allá del mero deber de conservación.

Las obras de mejora realizadas tras los 5 ó 7 primeros años de contrato podrán aumentar la renta anual, aplicándole al capital invertido el tipo de interés legal del dinero (3% actualmente) más tres puntos (aumento máximo del 20% de la renta, descontadas subvenciones públicas de las que hubieran podido beneficiarse)

Medidas en materia económica y fiscal

Incluye tres medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles:

1. Se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.

2. Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, para que sean los ayuntamientos quienes la fijen en su ámbito municipal.

3. Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.

Los índices de precios de alquiler

En el decreto de marzo de 2019 se determina la creación de un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que se elaborará en el plazo de 8 meses y será publicado en el BOE. Se elaborará un índice estatal y también podrán ser definidos por las comunidades, adaptándolos a su territorio.

Brexit

¿Debería estar preocupado por la salida de UK de la UE?

A menos de un mes de la fecha inicial de salida de Reino Unido de la Unión Europea aún está todo por decir. Así que no debe preocuparse si todavía tiene dudas sobre las implicaciones que tendrá este proceso sobre su negocio.

A continuación le indicamos algunas de las cuestiones más relevantes a tener en cuenta.

¿Cuál es la situación actual?

En primer lugar, debemos ser conscientes de que aún no se ha adoptado una postura definitiva en el Parlamento inglés. A día de hoy todas las opciones siguen encima de la mesa. Éste es principalmente el motivo por el que la Comisión Europea, Reino Unido y los gobiernos respectivos a los integrantes de la UE, han tratado de difundir información y consejos al público para afrontar lo más naturalmente posible este cambio en los distintos escenarios de salida.

Si el acuerdo es finalmente ratificado antes del 30 Marzo (que no parece probable), a esta fecha le sucederá un período de transición de dos años en el que prevalecerá aún la legislación comunitaria, se consolidarán las nuevas normativas y Reino Unido podrá establecer nuevos tratados con el resto de países. Por otro lado, en caso de una salida sin acuerdo, Reino Unido será considerado un país tercero a todos los efectos de la noche a la mañana.

¿En qué me afecta a mí el Brexit?

Si realiza exportaciones o importaciones, ya sea de bienes o servicios, o transporta mercancías a través de país inglés, le recomendamos que valore los siguientes puntos:

  • La salida de Reino Unido de la Unión Europea, lo convertirá en un país tercero acogido a la normativa general de la Organización Mundial del Comercio.
  • Si opera eventualmente en Reino Unido y para ello desplaza a sus asalariados, deberá tener en cuenta que en este  país de destino dejará de aplicarse la Directiva europea sobre desplazamiento de trabajadores (Council Directive 96/71/EC, recientemente revisada en 2018). Esta Directiva otorga garantías al desplazado en el estado donde se realiza el trabajo en términos de salario, vacaciones, descansos, salud, seguridad, higiene, entre otros. El trabajador, por ejemplo, ya no quedará cubierto por la tarjeta sanitaria europea en Reino Unido ni por la Seguridad Social en su país de origen.
  • A estos efectos, se aplicarán formalidades aduaneras para las mercancías cuyo destino u origen sea Reino Unido, e incluso, podrían aplicarse ciertas prohibiciones o restricciones a algunos bienes.
  • Para las importaciones, por ejemplo, habrá que presentar una declaración sumaria de entrada, una notificación de llegada, declaración de depósito temporal y declaración aduanera.
  • El gravamen de las mercancías dependerá de su origen, su valor en aduana y su clasificación arancelaria.
  • Hay que considerar que los certificados de importación y exportación, las autorizaciones de operador económico autorizado y las de simplificaciones de los procedimientos aduaneros expedidas por Reino Unido dejarán de ser válidas.
  • Las entradas desde el país británico a territorio europeo se verán afectadas por la aplicación del IVA a la importación ya que dejarán de considerarse adquisiciones intracomunitarias, y las normas de declaración y pago se verán modificadas. Se liquidará con la declaración de importación y tendrá que ingresarse en los plazos correspondientes.
  • Tras la salida, no será ya posible intercambiar mensajes con Reino Unido a través de la aplicación informática de EMCS intracomunitario.

Además, también le afectará a las empresas que tengan relación accionarial con Reino Unido. Bien si son propiedad de una empresa británica o tienen una filial/sucursal en el país, el Brexit afectará a su condición fiscal y, por tanto, a los impuestos a pagar.

¿Qué acciones debería llevar a cabo?

Si su negocio mantiene relaciones comerciales con Reino Unido, en primer lugar, registrarse ante la autoridad aduanera nacional (si aún no lo ha hecho), esto le permitirá realizar operaciones con países terceros.

Puede solicitar también el número de operador económico (EORI) a través de la Agencia Tributaria si no dispone del mismo, así como solicitar información acerca de las simplificaciones de las que puede beneficiarse.

Si pagó IVA en el Reino Unido el año pasado, presente sus solici­tudes de devolución con suficiente antelación al 29 de marzo de 2019.

Será esencial que se comunique con sus socios comerciales para analizar los posibles efectos en la cadena de suministro.

Asimismo, deberá planificar todas las operaciones en el país que conlleven el desplazamiento de trabajadores de su empresa para la realización de los mismos.