Real Decreto Arrendamiento de Viviendas
¿Cómo afecta el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo al arrendamiento de viviendas?
En los últimos meses se han aprobado diferentes medidas legislativas que han afectado a los contratos de arrendamiento de vivienda. Cada una de estas medidas ha modificado cuestiones que afectan a aquellos que se celebren durante su vigencia. A continuación trataremos los principales cambios del último decreto aprobado el 1 de marzo:
¿A quién afectan las nuevas modificaciones?
Afectan a todos los contratos de arrendamiento exceptuando los de viviendas de más de 300 metros cuadrados o cuyo arrendamiento inicial supere los 69.300€ anuales. Estos contratos se regirán en primer lugar por el acuerdo de las partes.
Plazos y prórrogas de los contratos
El plazo mínimo de los contratos pasa de 3 años a 5 años si el arrendador es una persona física y a 7 años si se trata de una persona jurídica. Aquellos arrendamientos en los que no se establezca una duración determinada, se entenderán acordados por un año.
Si al fin del contrato ninguna de las partes muestra su voluntad de no renovarlo, se prorrogará en anualidades hasta tres años (anteriormente un año). Los plazos para notificar la no renovación al término del contrato, aumentan de 30 días a dos meses en caso del arrendatario y a 4 meses en caso del arrendador. La notificación se realizará con 1 mes de antelación si se trata de la no renovación tras alguna de las anualidades de la prórroga.
La vigencia del contrato proporciona efectos frente a terceros a pesar de no estar inscrito en el Registro de la Propiedad. Es decir, seguirá vigente a pesar de que exista una sentencia judicial, fideicomiso, etc.
Además, el nuevo decreto blinda el contrato frente al supuesto de venta de la vivienda. Al comprador se transmitirán los derechos y obligaciones y por tanto, el contrato de arrendamiento seguirá teniendo validez hasta el cumplimiento de los mínimos de 5 y 7 años, según el caso. También se establece que para contratos pactados para plazos superiores a los 5 y 7 años, en caso de fallecer el arrendatario, su derecho podrá subrogarse cuando quien lo sustituya se encuentre en situaciones de vulnerabilidad, afecte menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años.
Modificaciones que inciden en el momento de la suscripción de los contratos de arrendamiento
Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración. Es decir, la exigible en metálico correspondiente a una mensualidad (dos si el uso del inmueble es distinto al de vivienda) y un máximo de dos mensualidades para las garantías adicionales. Anteriormente, no existía un máximo fijado para estas garantías adicionales.
Se establece también por Ley que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica.
Obras de mejora
Las obras también podrán realizarse desde el inicio del contrato bajo previo acuerdo, aumentando la renta del arrendamiento, según establecen los nuevos acuerdos. Sin embargo, esto no debe afectar de ninguna forma a los períodos de prórroga ni suponer un reinicio de cómputo de los plazos. Se especifica además que estas mejoras se refieren a aquellas que van más allá del mero deber de conservación.
Las obras de mejora realizadas tras los 5 ó 7 primeros años de contrato podrán aumentar la renta anual, aplicándole al capital invertido el tipo de interés legal del dinero (3% actualmente) más tres puntos (aumento máximo del 20% de la renta, descontadas subvenciones públicas de las que hubieran podido beneficiarse)
Medidas en materia económica y fiscal
Incluye tres medidas en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles:
1. Se exceptúa de la obligación de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta limitada por una norma jurídica.
2. Se modifica la regulación del recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, para que sean los ayuntamientos quienes la fijen en su ámbito municipal.
3. Se crea una bonificación potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco normativo.
Los índices de precios de alquiler
En el decreto de marzo de 2019 se determina la creación de un sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda que se elaborará en el plazo de 8 meses y será publicado en el BOE. Se elaborará un índice estatal y también podrán ser definidos por las comunidades, adaptándolos a su territorio.