julio 29, 2019 | Arrendamientos, Asesoramiento, Fiscal, No residentes
¿Eres propietario de un inmueble en España pero no resides en el país? ¿Tienes dudas acerca de qué impuestos te corresponde pagar? A continuación te explicamos brevemente cuáles serán tus obligaciones frente a la Agencia Tributaria.
En primer lugar, todos los sujetos que tengan obligaciones tributarias en España deberán tener un NIF (Número de Identificación Fiscal). Si eres español, éste será tu DNI. Si eres extranjero, deberás obtener un NIE (Número de Identidad de Extranjero).
Los impuestos implicados cuando eres propietario de una vivienda en territorio español sin ser residente, son el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles), el IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes), y en algunos casos, el IP (Impuesto sobre el Patrimonio).
¿Usas tu inmueble en tus vacaciones o estancias en España?
Si la vivienda está destinada para uso propio, aparte del pago del IBI, recaudado por el ayuntamiento donde se ubique la propiedad, deberás declarar la imputación de la renta inmobiliaria (que, de forma resumida, es el ingreso que debes hacer por aquella vivienda que no es tu residencia habitual). Esta declaración del IRNR se realiza en la Agencia Tributaria.
La cuantía a declarar corresponderá a la aplicación del 2% sobre el valor catastral del inmueble, o el 1,1%, si este valor está revisado. Sobre este resultado se aplicará el tipo del 19% si resides en la Unión Europea, Noruega o Islandia, o el 24% en cualquier otro caso.
El periodo para su declaración será el año natural siguiente al devengo.
¿Y si alquilas un inmueble en España?
Si se trata de una vivienda destinada al alquiler, además del pago correspondiente del IBI, tendrás que declarar el importe íntegro que recibes del arrendatario. Sólo se podrán deducir los gastos previstos en la Ley del IRPF para este alquiler, si se reside en otro estado de la Unión Europea, Noruega o Islandia. No hay diferencia entre alquileres de larga estancia o alquiler vacacional o de periodos cortos.
Deberás proceder a su declaración también a la Agencia Tributaria. Se hará una por cada propietario del inmueble.
Los tipos aplicables son del 19% si resides en la Unión Europea, Noruega o Islandia y del 24% en otro caso.
El plazo de presentación de dicha declaración dependerá de su resultado:
– Siendo el resultado a ingresar, el plazo corresponde a los veinte primeros días naturales de abril, julio, octubre y enero, para rentas devengadas en el trimestre anterior.
– Siendo cero, del 1 al 20 de enero del año siguiente al de devengo de las rentas declaradas.
– Con resultado a devolver, a partir del 1 de febrero del año siguiente al de devengo de las rentas declaradas.
Habrá que declarar el Impuesto sobre el Patrimonio cuando la cuota resulte a ingresar (y en cualquier caso si tu patrimonio supera los 2 millones de euros). La ley establece el mínimo exento en 700.000 euros y tendrá que declararse en el periodo de campaña de renta (entre abril y julio).
Por tanto, será necesario conocer qué tipo de operaciones se están realizando, cuál será su resultado fiscal y los plazos y obligaciones tributarias para las personas no residentes en España.
marzo 13, 2019 | Arrendamientos
¿Cómo afectan las
últimas modificaciones legislativas al alquiler turístico?
Durante el último año se han
producido algunas modificaciones legislativas que han incidido en la regulación
de los alquileres turísticos en nuestro país.
El auge de esta modalidad de
arrendamiento, unido a la falta de un marco regulatorio que definiera las
relaciones de esta nueva forma de contratación, ha hecho que tanto Estado como
Comunidades Autónomas y Ayuntamientos hayan establecido normas que afectan a
las condiciones en las que se pueden realizar, así como a sus obligaciones
legales y fiscales.
Además de las regulaciones
municipales que se han puesto en marcha en algunas ciudades, como los
requisitos de que los pisos turísticos tengan salida directa a la calle, estén
localizados en la planta baja o primera planta de un edificio de viviendas o
cumplan con lo dispuesto en los planes urbanísticos, algunas Comunidades
Autónomas implantaron diferentes registros para este tipo de alquileres.
En el Real Decreto-ley 7/2019, de
1 de marzo al arrendamiento de viviendas se han establecido nuevas medidas a
tener en cuenta:
Alquiler turístico
Se introduce una precisión
técnica en la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las
denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que éstas
deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta
turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa
sectorial turística que resulte de aplicación (autonómica, municipal o estatal).
Es decir, se amplía a otros tipos de comercialización de este tipo de alquiler.
Las Comunidades de Propietarios
Será necesaria ahora una mayoría
cualificada de tres quintas partes de los propietarios de una comunidad para
formular acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad de
arrendamiento turístico y también para establecer cuotas especiales o
incremento en la participación de los gastos comunes a la realización de dicha
actividad, siempre que no supongan un incremento superior al 20%.
Tanteo y retracto
Los decretos de 2018 y 2019
introducen que en casos de venta conjunta de todas las viviendas y locales de
un mismo inmueble perteneciente a un mismo arrendador, así como la venta
conjunta de varios vendedores a un solo comprador, la legislación sobre
vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto respecto a la
totalidad del inmueble en favor del órgano que designe la administración
competente.
En este caso, puede afectar a inmuebles que pertenezcan a un
mismo propietario donde se realicen diferentes actividades de arrendamiento,
entre ellas las de alquiler turístico.
marzo 13, 2019 | Arrendamientos, Asesoramiento, Fiscal
¿Cómo afecta el Real
Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo al arrendamiento de viviendas?
En los últimos meses se han
aprobado diferentes medidas legislativas que han afectado a los contratos de
arrendamiento de vivienda. Cada una de estas medidas ha modificado cuestiones
que afectan a aquellos que se celebren durante su vigencia. A continuación
trataremos los principales cambios del último decreto aprobado el 1 de marzo:
¿A quién afectan las nuevas
modificaciones?
Afectan a todos los contratos de
arrendamiento exceptuando los de viviendas de más de 300 metros cuadrados o
cuyo arrendamiento inicial supere los 69.300€ anuales. Estos contratos se
regirán en primer lugar por el acuerdo de las partes.
Plazos y prórrogas de los contratos
El plazo mínimo de los contratos
pasa de 3 años a 5 años si el arrendador es una persona física y a 7 años si se
trata de una persona jurídica. Aquellos arrendamientos en los que no se
establezca una duración determinada, se entenderán acordados por un año.
Si al fin del contrato ninguna de
las partes muestra su voluntad de no renovarlo, se prorrogará en anualidades
hasta tres años (anteriormente un año). Los plazos para notificar la no
renovación al término del contrato, aumentan de 30 días a dos meses en caso del
arrendatario y a 4 meses en caso del arrendador. La notificación se realizará
con 1 mes de antelación si se trata de la no renovación tras alguna de las
anualidades de la prórroga.
La vigencia del contrato
proporciona efectos frente a terceros a pesar de no estar inscrito en el
Registro de la Propiedad. Es decir, seguirá vigente a pesar de que exista una
sentencia judicial, fideicomiso, etc.
Además, el nuevo decreto blinda
el contrato frente al supuesto de venta de la vivienda. Al comprador se
transmitirán los derechos y obligaciones y por tanto, el contrato de
arrendamiento seguirá teniendo validez hasta el cumplimiento de los mínimos de
5 y 7 años, según el caso. También se establece que para contratos pactados
para plazos superiores a los 5 y 7 años, en caso de fallecer el arrendatario,
su derecho podrá subrogarse cuando quien lo sustituya se encuentre en
situaciones de vulnerabilidad, afecte menores de edad, personas con
discapacidad o mayores de 65 años.
Modificaciones que inciden en el
momento de la suscripción de los contratos de arrendamiento
Se fija en dos mensualidades de
renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden
exigirse al arrendatario, ya sea a través de depósito o de aval bancario, y
salvo que se trate de contratos de larga duración. Es decir, la exigible en
metálico correspondiente a una mensualidad (dos si el uso del inmueble es
distinto al de vivienda) y un máximo de dos mensualidades para las garantías
adicionales. Anteriormente, no existía un máximo fijado para estas garantías
adicionales.
Se establece también por Ley que
los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a
cargo del arrendador, cuando éste sea persona jurídica.
Obras de mejora
Las obras también podrán
realizarse desde el inicio del contrato bajo previo acuerdo, aumentando la
renta del arrendamiento, según establecen los nuevos acuerdos. Sin embargo,
esto no debe afectar de ninguna forma a los períodos de prórroga ni suponer un
reinicio de cómputo de los plazos. Se especifica además que estas mejoras se
refieren a aquellas que van más allá del mero deber de conservación.
Las obras de mejora realizadas
tras los 5 ó 7 primeros años de contrato podrán aumentar la renta anual,
aplicándole al capital invertido el tipo de interés legal del dinero (3%
actualmente) más tres puntos (aumento máximo del 20% de la renta, descontadas
subvenciones públicas de las que hubieran podido beneficiarse)
Medidas en materia económica y fiscal
Incluye tres medidas en el Impuesto
sobre Bienes Inmuebles:
1. Se exceptúa de la obligación
de repercutir el impuesto al arrendatario cuando el arrendador sea un ente
público en los supuestos de alquiler de inmueble de uso residencial con renta
limitada por una norma jurídica.
2. Se modifica la regulación del
recargo previsto para los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter
permanente, para que sean los ayuntamientos quienes la fijen en su ámbito
municipal.
3. Se crea una bonificación
potestativa de hasta el 95 por ciento para los inmuebles destinados a alquiler
de vivienda con renta limitada por una norma jurídica, a la que podrán acogerse
las viviendas sujetas a regímenes de protección pública en alquiler o viviendas
en alquiler social en las que la renta está limitada por un determinado marco
normativo.
Los índices de precios de alquiler
En el decreto de marzo de 2019 se
determina la creación de un sistema estatal de índices de referencia del precio
del alquiler de vivienda que se elaborará en el plazo de 8 meses y será
publicado en el BOE. Se elaborará un índice estatal y también podrán ser
definidos por las comunidades, adaptándolos a su territorio.
